فرهیختگان: براساس آخرین گزارش بانک مرکزی ایران، طی یک سال اخیر تعداد ماهانه معاملات مسکن در شهر تهران به طور میانگین به ۳۵۰۰ فقره رسیده است؛ عددی که در اوج خود یعنی در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ بین ۱۲ تا ۱۹ هزار فقره نیز بوده است. تعداد معاملات مسکن گرچه سقوط آزاد شدیدی را تجربه کرده، اما رشد قیمت به‌تبع شرایط اقتصاد کلان و همچنین هزینه‌های ساختوساز همچنان ادامه دارد.
براساس آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن، در شهر تهران رشد قیمت یکساله مسکن در مردادماه ۱۶.۸ درصد، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن پایتخت ۴۵.۵ و این مقدار در مناطق شهری کشور ۴۹ درصد بوده است. درمجموع بازار مسکن در مردادماه و به طور کلی طی یک سال اخیر وضعیت عجیب‌و‌غریبی را تجربه کرده است. رشد آرام قیمت در شرایط رکود تورمی و رشد ادامه‌دار اجاره‌بهای مسکن شرایط خاصی را در این بازار حاکم کرده است. به نظر می‌رسد اگر در ماه‌های آینده اقتصاد ایران با شوک خارجی به اندازه خروج آمریکا از برجام در سال ۱۳۹۷ مواجه نشود، شرایط رکودی همچنان بر بازار مسکن حاکم خواهد بود.
مساله حائز اهمیت دیگر، دست‌فرمان دولت چهاردهم در حوزه مسکن است. گرچه شخص رئیس‌جمهور در مناظره‌های انتخاباتی به موضوعات بسیار کلی درخصوص جهت‌گیری این دولت در حوزه مسکن اشاراتی داشته، اما هنوز خبری از جهت‌گیری وزیر راه و شهرسازی و برنامه‌های عملیاتی این وزارتخانه درخصوص نقش و اثرگذاری دولت در بازار مسکن نیست. آنچه واضح است، گرچه دولت چهاردهم تکالیف قبلی دولت سیزدهم را تکمیل خواهد کرد، اما قطعا بازنگری‌های جدی در موضوع نهضت ملی مسکن خواهد داشت.
به هر حال ضروری است بازنگری‌های دولت چهاردهم منجر به عقب‌گرد در ساخت مسکن نشود و اگر راهکاری در دسترس است، باید لوازم تسهیل ساختوساز از سوی مردم و انبوه‌سازان را فراهم کند. تسهیل دسترسی مردم به زمین و تسهیل فرایند اعطای مجوز ساختوساز (کاهش فرآیند بروکراسی ساختوساز) ازجمله این موضوعات می‌تواند باشد.
بازار مسکن ایران بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ یک رکورد عمیق را تجربه کرد. آمارها نشان می‌دهد رکود بخش ساختوساز در آن سال‌ها به قدری عمیق بوده که تعداد صدور پروانه مناطق شهری کشور به کف سال ۱۳۸۳ برگشته است. با التهابات ارزی اواخر سال ۹۶ و اوایل سال ۹۷، گرچه قیمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشید اما همچنان در بخش عرضه رشد قابل ملاحظه‌ای رخ نداد، به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحدهای درج‌شده در آن درحالی از ۲۰۰ هزار فقره و ۷۵۰ هزار فقره در سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ به ۱۲۰ هزار و ۳۳۰ هزار فقره رسیده بود که در سال ۱۳۹۷ نیز رشد ناچیزی را تجربه کرد. این وضعیت در سال ۹۸ نیز با شیوع کووید۱۹ بازهم تعریفی نداشت تا اینکه در سال ۱۳۹۹ و همزمان با اجرای طرح اقدام ملی مسکن، صدور پروانه به ۱۷۴ هزار و تعداد واحدها به ۴۹۰ هزار فقره رسید.
وضعیت سال ۱۳۹۹ در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ ادامه نیافت و روند ساختوساز به میانگین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ بازگشت. اما در سال ۱۴۰۲ روند ساختوساز کمی بهتر شده و صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال ۱۴۰۱ رشد ۱۲ درصدی داشته، عددی که تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌ها را به حول‌وحوش ۴۷۰ هزار واحد می‌رساند.
این اعداد هرچند با تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال (تکلیف قانون جهش تولید مسکن) و رکورد ساختوساز سال ۱۳۹۹ (اجرای طرح اقدام ملی مسکن) فاصله دارد اما به اذعان اغلب کارشناسان واقعیت روی زمین بوده و ضروری است دولت چهاردهم، به جای توقف آن، موانع را اصلاح و رویکرد جدید مبتنی‌بر تسهیل ساختوساز (تسهیل دسترسی به زمین و تسهیل صدور مجوز ساخت) را پیگیری کند.
براساس این آمارها، تعداد ساختوساز گرچه در سال ۱۴۰۲ رشد ۱۲ درصدی داشته اما صدور ۱۴۷ هزار فقره پروانه ساختمانی (برای احداث ۴۶۹ هزار واحد مسکونی) درحالی است که این تعداد در سال ۱۳۹۹ بیش از ۱۷۴ هزار فقره پروانه (برای ساخت ۴۹۰ هزار و ۶۰۰ فقره واحد مسکونی) بوده است. به عبارتی، با وجود تکلیف ساخت یک میلیون مسکن در سال، طی سال گذشته دولت نتوانسته رکورد ساختوساز سال ۱۳۹۹ را بزند.
نگاهی به داده‌های معاملات مسکن نشان می‌دهد طی یک‌سال اخیر به‌طور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است. این تعداد، کمترین مقدار معاملات ملکی شهر تهران در چند سال اخیر است. مقایسه این اعداد با تعداد معاملات ملکی سال‌های ۱۳۹۵، ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ نشان می‌دهد تعداد معاملات فعلی مسکن بین ۵۰ تا ۷۰ درصد کمتر از آن سال‌هاست، به‌طوری‌که در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به‌طور میانگین ماهانه بین ۱۴ تا ۱۷ هزار فقره معامله ملکی جوش خورده و این تعداد در سال ۱۳۹۷ حدود ۷ تا ۱۲ هزار فقره بوده است. به عبارتی، تعداد معاملات فعلی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد کمتر از سه سال رونق معاملات ملکی یعنی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ است.
همچنین تعداد معاملات فعلی بین ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از معاملات مقطع آذرماه ۱۳۹۸ تا مهرماه ۱۳۹۹ و آبان ۱۴۰۰ تا اسفندماه ۱۴۰۱ نیز هست. نگاهی به آمارهای معاملات ملکی تهران نشان می‌دهد فراز و فرود این معاملات همانند یک دماسنجی است که شرایط اقتصاد کلان و حتی تحولات غیراقتصادی را در درون خود به نمایش می‌گذارد.
جهش تعداد معاملات در سال ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ و همچنین مقاطعی در سال‌های ۱۳۹۸، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، آثار برخی تحولات اقتصاد کلان (ثبات نسبی در سال ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶)، رقابت مسکن با بازارهای موازی در سال ۱۳۹۶، انتظارات بالای تورمی در سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ و همچنین نیمه دوم ۱۴۰۱ به خوبی نشان می‌دهد فعالان بازار مسکن اعم از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای تحولات اقتصاد کلان و تحولات غیراقتصادی ازجمله شوک‌های خارجی را رصد می‌کنند.
صلاح‌الدین منوچهری و علی‌اکبر قلی‌زاده در مقاله‌ای با عنوان «واکنش سفته‌بازی در بازار مسکن به شوک‌های برون‌زا در ایران» درخصوص رفتار معاملاتی خریداران سرمایه‌ای معتقدند: «بررسی رفتار سفته‌بازان در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت بوده و بسیاری از پدیده‌های نامطلوبی که در این بازار رخ می‌دهد نیز حاصل فعالیت سفته‌بازی در بازار مسکن است. سفته‌بازان در ابتدای دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب کرده و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند که به نوسانات قیمت مسکن منجر می‌گردد.»
به نظر می‌رسد شرایط فعلی بازار مسکن که به شرایط رکود تورمی شبیه بوده، نشان می‌دهد خریداران سرمایه‌ای غایب بزرگ این بازار هستند. شاید بتوان گفت این وضعیت ناشی از دو اتفاق است. اول اینکه برآورد خریداران سرمایه‌ای این بوده که شرایط غیراقتصادی (اتفاقات امنیتی و سیاسی) قابل کنترل بوده و نمی‌تواند منجر به بحران شود.
مورد دوم اینکه، به نظر می‌رسد بخشی از اتفاقات بازار مسکن را باید در عدم پشتیبانی کل‌های پولی و به‌طور ویژه عدم پشتیبانی پول (بخش سیال نقدینگی) از اتفاقات غیراقتصادی بدانیم. به عبارتی، اگر در یک‌سال اخیر علی‌رغم چندین اتفاق سیاسی و امنیتی بی‌سابقه در کشور و منطقه، اقتصاد ایران با جهش‌های شدید ارزی روبه‌رو نشد، این موضوع به کنترل نقدینگی از سوی بانک مرکزی نیز برمی‌گردد که با اجرای سیاست کنترل ترازنامه بانکی جلوی رشد نقدینگی را گرفته است.
متن کامل گزارش مهدی عبداللهی، دبیر گروه اقتصاد را در روزنامه فرهیختگان بخوانید.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰